1° MODULO – IL CONDOMINIO. LINEE GENERALI

COMUNIONE E CONDOMINIO
1. La comunione. Aspetti generali
2. La comunione e il condominio
2.1. Differenze
3. Il condominio. La coesistenza tra parti esclusive e parti comuni
3.1. Evoluzione storica della disciplina condominiale
3.2 La natura giuridica

LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO
1. La nascita del condominio
2. Costruzione dell’edificio e caratteristiche strutturali
3. Il frazionamento della proprietà dell’edificio
4. Fattispecie atipiche
4.1 Il condominio convenzionale
4.2 Il condominio minimo
4.3 Il condominio orizzontale
4.4 Il condominio parziale
4.5 La multiproprietà
4.6 Il supercondominio

LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
1. Brevi considerazioni introduttive
2. Gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.
2.1 Il concetto di autonomia degli edifici
3. Le modalità di attuazione dello scioglimento
4. Lo scioglimento del supercondominio
5. Gli effetti dello scioglimento

L’ESTINZIONE DEL CONDOMINIO
1. L’articolo 1128 c.c.. Perimento totale e perimento parziale
2. La ricostruzione dell’edificio
3. Spese di ricostruzione
4. Vendita all’asta
5. Perimento di una parte dell’edificio che rappresenti meno dei tre quarti del suo valore
6. Risarcimento dei danni
7. L’indennità
8. La cessione coattiva

2* modulo – LE PARTI COMUNI

IL PATRIMONIO CONDOMINIALE
1. Il nuovo articolo 1117 c.c.: novità sostanziali e terminologiche
2. L’esatta individuazione delle “parti comuni”
2.1 Parti comuni e titolo contrario
3. I diritti dei partecipanti sulle parti comuni
4. L’indivisibilità delle cose comuni
5. La modifica della destinazione d’uso
6. La tutela delle destinazioni d’uso
7. La videosorveglianza sulle parti comuni

LE PARTI COMUNI
1. Pilastri e travi portanti
2. Tetti e lastrici solari
3. Sottotetto
4. L’installazione di antenne televisive
4.1 Segue. Le stazioni radio
4.2 I pannelli fotovoltaici
5. Le facciate
5.1 La locazione delle facciate condominiali
6. Aree destinate ai parcheggi
7. Le scale e l’ascensore condominiale
8. Cisterne, pozzi e canne fumarie
9. Acquedotti, fognature e canali di scarico, impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica e simili
10. L’autoclave e l’impianto idrico
11. L’impianto di riscaldamento
12. Impianti per flussi informativi.

3° modulo – LE INNOVAZIONI

LE INNOVAZIONI IN GENERALE
1. Articolo 1120 c.c.: modifiche legislative e recenti orientamenti giurisprudenziali
1.1 L’eliminazione delle barriere architettoniche
1.2. L’inclusione di parcheggi pertinenziali
1.3 L’installazione di impianti satellitari centralizzati
1.4 L’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabile
2. Il rapporto con l’art. 1102 c.c.
2.1 Innovazioni e modificazioni
2.2. Innovazione e manutenzione ordinaria e straordinaria
3. Casistica

LE INNOVAZIONI VIETATE
1. Profili generali
2. I limiti previsti dal comma 4 dell’art. 1120 c.c.
2.1 Il pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile
2.2 Le innovazioni lesive del decoro architettonico
2.3 L’impossibilità, anche per un solo condomino, di usare e godere di parti comuni dell’edificio

LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE
1. Nozione e caratteri delle innovazioni gravose e voluttuarie
2. I concetti di gravosità e voluttuarietà
3. Effetti e presupposti

4° modulo – LE SOPRAELEVAZIONI

IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
1. Fondamento e natura giuridica
2. Titolarità e contenuto del diritto di sopraelevare
3. Limiti all’esercizio del diritto di sopralzo
3.1 Il titolo contrario
3.2 Inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio
3.3 Il pregiudizio dell’aspetto architettonico
3.4 La diminuzione di aria e luce
4. Le forme per opporsi alla sopraelevazione
5. L’indennità di sopralzo

5° modulo – L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

LA NOMINA, I REQUISITI, LA REVOCA
1. L’amministratore condominiale
2. I requisiti per la nomina
2.1 Formazione e aggiornamento professionale
2.2 Mancato possesso o perdita dei requisiti
3. Nomina assembleare e nomina giudiziale
3.1 Durata e termine dell’incarico
4. La revoca dell’incarico
4.1 La revoca per gravi irregolarità
4.2 La revoca per irregolarità fiscali o mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
5. L’amministratore in forma societaria
5.1 L’amministratore di fatto
5.2 L’amministratore apparente
5.3 L’amministrazione turnaria
5.4 Il fiduciario
5.5 Il sostituto ed il supplente dell’amministratore
5.6 Il co-amministratore
6. Il Building manager amministratore.

ATTRIBUZIONI E FUNZIONI
1. Le attribuzioni dell’amministratore condominiale
2. Convocazione dell’assemblea ed esecuzione delle delibere
3. Osservanza del regolamento
4. Disciplina dell’uso delle cose comuni e dei servizi
5. Riscossione dei contributi e ingiunzione di pagamento
6. Il sito internet condominiale
7. Erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni
8. Stipula dei contratti per la manutenzione ordinaria e straordinaria
9. Atti conservativi
10. Adempimenti fiscali
11. Le azioni esperibili
12. La tenuta dei registri
12.1 La gestione dell’anagrafe
12.2 La gestione contabile del condominio
12.2.1. Il rendiconto
13. Il conto corrente condominiale
14. Il passaggio di consegne
15. Il compenso dell’amministratore di condominio.

LA RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE
1. La responsabilità contrattuale
1.1. I limiti della responsabilità dell’amministratore
1.2. Il contenuto del mandato
1.3. Il mandato gratuito
1.4. L’eccesso di mandato
1.5. La responsabilità per fatto degli ausiliari
2. Responsabilità fiscali
2.1. I condominii senza amministratore
2.2. Contabilità distinta
3. La responsabilità extracontrattuale
3.1. Le forme di responsabilità senza colpa
3.2. Le principali fattispecie in ambito condominiale
3.3. Danni da cose in custodia
3.4. La responsabilità personale dell’amministratore per mancata custodia
3.5. Danni per attività pericolose
3.6. Malfunzionamento degli ascensori
3.7. L’impianto termico
3.8. Responsabilità per rovina di edifici
3.9. L’appalto di lavori in condominio
4. Responsabilità penale
5. Etica e responsabilità deontologica.

I “CONTROLLORI” DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
1. Il consiglio di condominio
2. Il comitato di condomini
3. Il revisore condominiale

6° modulo – L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO E LE DELIBERAZIONI

L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
1. L’assemblea condominiale: tipologie e ipotesi di convocazione
2. La convocazione dell’assemblea
2.1. Le modalità di comunicazione
3. I destinatari dell’avviso di convocazione
4. Il principio della maggioranza
5. I quorum costitutivi e deliberativi
6. Il verbale dell’assemblea

LA PARTECIPAZIONE DELEGATA
1. La delega
2. Il contenuto della delega
3. Il rappresentante legale del condòmino
4. Il rappresentante dei comproprietari
5. Il supercondominio
6. La forma scritta
7. Le modalità di esercizio della delega previste dal regolamento condominiale
8. I limiti “quantitativi”
9. Le regole del mandato
10. Il falsus procurator
11. I soggetti legittimati a contestare la delega
12. Il conflitto d’interesse
12.1. Si applica il diritto societario
13. Il divieto di delega all’amministratore del condominio

L’IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI
1. Nullità ed annullabilità delle deliberazioni assembleari
2. Il procedimento di impugnazione: la legittimazione
2.1 Termini e forma dell’impugnazione
2.2 L’individuazione del giudice competente
2.3 La sospensione dell’efficacia della delibera
2.4 L’impugnazione delle delibere assembleari nella riforma

7° modulo – IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

I REGOLAMENTI CONDOMINIALI
1. Il regolamento condominiale: natura contrattuale e natura assembleare
2. Il regolamento facoltativo
3. Formazione del regolamento condominiale
4. L’impugnazione
5. Il contenuto tipico del regolamento condominiale assembleare e contrattuale
5.1 Uso delle cose comuni
5.2 Ripartizione delle spese e tabelle millesimali
5.3 Tutela del decoro
5.4 Limiti alla proprietà esclusiva
5.5 Norme di amministrazione
5.6 Limiti alla destinazione d’uso
5.7 La detenzione di animali
5.8 Gli impianti di condizionamento: limiti civilistici e divieti regolamentari
5.9 Le immissioni abitative
6. Le clausole vessatorie
7. Le sanzioni

LIMITI E VINCOLI DI DESTINAZIONE D’USO NEI REGOLAMENTI DI CONDOMINIO
1. Le attività di svago
2. Gli studi medici in condominio
3. L’ammissibilità di asili nido
4. Le “case d’appuntamento”
5. Le strutture ricettive

8° modulo – RIPARTIZIONE DELLE SPESE E TABELLE MILLESIMALI

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
1. Imputazione dei contributi condominiali
2. I soggetti obbligati al pagamento delle spese
3. Ripartizione delle spese: criteri generali
4. Le norme “speciali”

LE TABELLE MILLESIMALI
1. Principi generali
2. Procedura di revisione e rettifica
3. La revisione “giudiziale”
4. Ambito di applicazione della norma

9° modulo – LE CONTROVERSIE CONDOMINIALI

IL DISSENSO ALLE LITI
1. Art. 1132 c.c.: ambito di applicazione
2. Il dissenso alla lite promosso dall’amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni
3. Controversia tra condominio e altro singolo condomino
4. La manifestazione del dissenso: termini e modalità
5. Le conseguenze del dissenso
6. L’esito favorevole della lite

LA MEDIAZIONE COME STRUMENTO DI RISOLUZIONE DEL CONTENZIOSO
1. Mediazione in condominio: ambito di applicazione
2. Poteri e rappresentanza dell’amministratore di condominio in sede conciliativa
3. La decadenza del termine

ESAME FINALE (test a risposte multiple e domande orali).

Condominioweb (partner didattico)

Manuale per il corso iniziale di formazione degli amministratori di condominio